青心直說:守株待兔揀盈信
2011年02月08日
建築股一向予人雞肋嘅印象,皆因屬於揼石仔生意,承造政府工程,收錢找數唔係問題,利潤率至係關鍵,以新昌營造( 404)為例,包括物業管理及機電安裝工程與土木工程及樓宇建造等綜合毛利才 9.9%,而且係 73.4%合約來自私人發展商,才可達到勉強接近一成利潤,而較大比重來自承接政府工程嘅盈信控股( 015),即使持續努力控制成本,工程部份嘅毛利率仍只能從 09年嘅 5.1%,改善至 6.9%。
有見及此,加上管理層深明要把握利潤最大化的關鍵,就是要掌握整個產業鏈,早幾年由建築轉型物業發展的俊和( 711)就係好例子,但俊和在港物業項目只有清水灣道八號,近年更將重點放喺內地。
自 07年積極收集貴重物業嘅盈信,手頭擁有過百億合約工程項目,足夠未來兩三年提供穩定現金流之餘,資產仲包括窩打老道 155及 157號共 1.6萬方呎極具重建價值嘅大屋連地、薄扶林道 92A及 92C將重建為獨立洋房嘅地盤、通菜街 123至 127號舖位加酒店項目、彌敦道 688號旺角中心 17個相連舖位,內地則有天津濱海區 CBD嘅 31層總樓面 7.6萬方米嘅甲級寫字樓。
土儲豐厚重建有價
物業發展首重 Landbank,睇完以上資產組合就知夠料,配合物業統統喺 2012年落成,資金已急不及待撈定嚟守株待兔。
港府奉行高地價政策,連大型發展商都慨嘆市區靚地難求,焗住要收舊樓,配合強拍門檻降低,小型發展商直接受惠,因為收舊樓好考耐性同技巧,盈信上月成功以 2.41億元,收購灣仔活道 1號舊樓項目 84.4%業權,成另一重建項目寶藏。
發掘滄海遺珠先要秤一秤身家,篇幅所限,明天再做 Sum of the parts為資產估值。股價行先一步,係因為年三十晚早上《港股王》已事先張揚,配合 2011年之選太保( 2601)之外嘅兔年之選,期望守住 1蚊雞反覆向上,起碼兩隻股都唔係通街唱到爛之作,少一重風險。
胡孟青
作者為獨立股評人
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