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樓按息低 金管局指引促降溫 銀行﹕僅溫馨提示

樓按息低 金管局指引促降溫 銀行﹕僅溫馨提示

銀行的按息減價戰愈演愈烈,樓市亦愈炒愈旺,金管局    總裁任志剛    的任期只餘下不足兩周,臨別前仍要出招,提醒銀行按息不宜過低,為樓市降溫。

促以長期成本衡量 較現價高1厘

金管局昨日致函銀行公會,表達對按息過低、甚至曾出現P(最優惠借貸利率)減3.25厘的超低息的憂慮,敦促銀行須考慮長期而非短期的資金成本,以P與HIBOR(香港銀行同業拆息)的息差來衡量,金管局建議參考的5年平均值,較現水平高約1厘。

多名銀行界人士認為,金管局並非要求銀行大幅調高新做按揭利率1厘,但面對金管局的「高調提點」,業界也許會略為收斂,取消過低的按息計劃。

將要求銀行解釋按揭考慮

金管局的函件表明,將會逐一約見銀行,要求銀行解釋其提供的按揭利率已充分考慮風險,是合理和可持續的。

據了解,政府財金部門對近日樓市牛氣冲天的情况相當關注,認為需要發出信號,提醒銀行和置業人士注意風險,但由於樓市「溫度稍高」的情况主要集中在豪宅,而炒賣豪宅的資金不少來自內地富裕階層,政府認為不宜過分干預市場,由金管局提醒銀行,收緊新做樓宇按揭貸款條件,為市場降溫,是較合適的做法。政府消息人士強調,這次金管局發信是一次性的,並非連串行動的第一步。

低見P-3.25 金管局點名

金融海嘯過後環球出現低息環境,反映銀行資金成本的HIBOR跌至近零,由於本港銀行的P減幅並沒有追上HIBOR,兩者之間的息差愈闊,意味銀行下調按息的空間愈大。現時,息差已擴闊至近5厘(P為5.25厘的銀行息差近5厘,P為5厘的銀行息差約4.75厘),是近10年的高位;銀行按息亦由海嘯時約P減1厘多,降至目前普遍為P減2.5至3厘,個別銀行如交銀香港,更曾經推出全期P減3.25厘按息。金管局副總裁蔡耀君昨日致函銀行公會主席王冬勝,就特別提及這類超低按息。

金管局指出,若銀行在息差闊的環境下提供過低按息,一旦市况逆轉,銀行內部淨息差便會大受壓力,2005年的經驗顯示,銀行因而需要先於美國    加息,將P上調,惹起社會爭議。

因此,金管局要求銀行為按揭定價時,不要只參考現時息差水平,應考慮過去5年息差平均數3.9厘,與目前的息差水平相距達到0.85至1.1厘。

工銀亞洲董事兼副總經理黃遠輝表示,金管局此份通告僅屬「溫馨提示」,並非硬性規定銀行必須提高按揭貸款息率,亦不相信所有銀行會即時應聲加息,「始終按揭市場存在激烈競爭,因為香港整體的貸款需求下降,樓市則在第二季開始復蘇,銀行唯有在僅有的業務『亮點』競爭」。

學者指對防範泡沫作用不大

中大工商管理學院副院長蘇偉文說,樓市泡沫暫時只出現在豪宅,小市民購買的中小型樓盤,「雖然好像太古城    等樓盤升幅已達兩成,但低息環境令市民仍可負擔,故未見泡沫出現」。他相信金管局今次出手只有「預警」作用,銀行未必大加按息,對防範樓市泡沫實際作用不大。

恒生銀行財資策劃研究部高級經濟師范婉兒認同樓市存有泡沫,若情况持續,可能會拖累實體經濟,經濟出現「雙底」的風險提高。

測量師學會產業測量組主席潘永祥表示,按揭息口的釐定是商業運作,金管局不應施加指導意見,要求銀行加息。


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